El negocio inmobiliario comienza a ser discutido. Tanto en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires como a nivel nacional, surgieron dos posturas enfrentadas que abordan dos temas diferentes pero que, si se las analiza juntas, dejan al descubierto quienes tiran para cada lado.
Les invito a hacer un repaso por los temas que ocuparon las agendas de estas últimas semanas, para entender a la especulación inmobiliaria como tema transversal a muchas de las problemáticas que sufre la mayoría de la población, para que la minoría se enriquezca.
¿Cómo funciona el negocio inmobiliario?
A partir de la crisis del 2001, el negocio inmobiliario se fortaleció por el rol que ocupó como reserva de valor y canalización del ahorro: el famoso “ahorrar en ladrillos”. Allí también apareció el desarrollador, que puede ser una gran empresa, estudios de arquitectos e ingenieros o pequeñas y medianas agencias. Estas se encargan de adquirir terrenos en los límites o alrededores de las ciudades, con el objetivo de crear emprendimientos que respondan a sus lógicas de funcionamiento:
Primero que nada, se apunta a acceder a la tierra al menor precio posible para conseguir mayor ganancia con el fraccionamiento y venta al público. Estas tierras suelen ser espacios de antiguos usos rurales o bien, zonas incendiadas. Por otro lado, con el objetivo de atraer clientes urbanos, los emprendimientos suelen ubicarse a las afueras de las ciudades y en lugares de fácil y rápido acceso. Además, el turismo juega un rol importante ya que estos lugares se promocionan desde la proyección de encontrar una mejor calidad de vida, en contacto con la naturaleza y con el factor de la exclusividad.
El negocio no avanzó solo en los espacios verdes, sino que también en las grandes ciudades donde el hacinamiento es un problema estructural. La especulación inmobiliaria trae bastantes consecuencias cuando encuentra la forma de evitar cláusulas y límites legales. Lo podemos ver reflejado en las discusiones de los últimos días con respecto a dos proyectos de ley.
Modificación de la Ley de Manejo de Fuego
El 2 de octubre, diputados oficialistas con Máximo Kirchner a la cabeza, presentaron un proyecto de modificación de la Ley 26.815 de Manejo de Fuego para la protección de ecosistemas que puedan ser víctimas de incendios. Se propone modificar el artículo 22 bis de la ley mencionada, para ampliar las restricciones en el uso de las tierras afectadas durante un tiempo apropiado para la recuperación de los territorios.
Para las zonas de bosques nativos o implantados, áreas naturales protegidas y humedales se prohibirían por 60 años: las modificaciones en el uso y destino de las superficies, los emprendimientos inmobiliarios de tierras fiscales o particulares y cualquier actividad agrícola que sea distinta al uso y destino que la superficie tenía al momento del incendio.
Para las zonas agrícolas, praderas, pastizales o matorrales se prohibirían por 30 años: los emprendimientos inmobiliarios, cualquier actividad agrícola que sea distinta al uso y destino que la superficie tenía al momento del incendio y la modificación del uso de la superficie para desarrollar agricultura intensiva (mientras la práctica no anteceda al incendio).
El proyecto también entiende que algunos territorios, por sus particularidades, pueden llegar a necesitar de una mayor cantidad de años para su recuperación. Por lo que se da la libertad a que las leyes de Ordenamiento Territorial de Bosques Nativos de las distintas provincias determinen otro período de tiempo para las prohibiciones, siempre respetando como tiempos mínimos los que estipula la ley.
Su principal objetivo es desalentar los incendios intencionales y la especulación financiera e inmobiliaria. La aprobación de una ley de este tenor significaría un gran avance en materia de justicia ambiental y social.
Costa Salguero en disputa
Nos alejamos de las sierras cordobesas para entrar en la discusión en la costa del Río de la Plata, donde el negocio inmobiliario sí encontró su camino para instalarse.
El 8 de octubre, en la Legislatura porteña se avanzó con el proyecto que habilitaría la construcción de un parque lineal de 13 hectáreas y, un desarrollo inmobiliario de lujo en Costa Salguero y Punta Carrasco. Se aprobó la rezonificación del proyecto en una primera lectura con 37 votos a favor y 22 en contra. Se espera que avance en una segunda lectura y que se den las audiencias públicas correspondientes.
En 2021 terminan las concesiones de Costa Salguero y Punta Carrasco, que llevan más de 30 años y que fueron transferidas a la Ciudad por el Congreso en 2011. A partir de allí, la Secretaría de Desarrollo Urbano del gobierno porteño, impulsó en la zona una intensa explotación privada con la instalación de locales gastronómicos, centros de convenciones, discotecas y estacionamientos.
A comparación de la modificación de la Ley de Manejo de Fuego, la privatización de gran parte de la costa del Río de La Plata, no hace más que generar un retraso en derechos socio-ambientales. Los intereses por detrás son claros, se vio en los votos y en su iniciativa impulsada por el Ejecutivo local, Horacio Rodríguez Larreta. Con el aval del bloque que responde a Martín Lousteau se pudo avanzar con el megaproyecto.
Varios problemas se presentan cuando pensamos en su posible aprobación y puesta en funcionamiento.
Uno de ellos es que con la privatización de la zona se incumpliría el artículo 8 de la Constitución local, que establece que “los espacios que forman parte del contorno ribereño de la Ciudad son públicos y de libre acceso y circulación”.
Por otro lado, encontramos la problemática que constituye la poca cantidad de espacios verdes con los que cuenta la Ciudad Autónoma de Buenos Aires. La existencia de estos es esencial ya que contribuyen a la mitigación de contaminantes climáticos, reducen el efecto de isla térmica, moderan los extremos de temperatura y mejoran la calidad del clima urbano. Además, crean lugares de esparcimiento que benefician a la salud, educación y bienestar de la población.
Para comprender el conflicto constante que se vive en CABA con respecto al negocio inmobiliario, resulta esencial retomar el informe del legislador del Frente de Todos, Matías Barroetaveña sobre las ventas de tierras de la Ciudad y de la Nación.
Entre 2009 y 2019, el Gobierno porteño -en la gestión del PRO- vendió aproximadamente 150 hectáreas de tierra de la Ciudad a través de 26 leyes que la Legislatura sancionó. Por otro lado, entre 2015 y 2019, con Mauricio Macri a la cabeza del país, la Agencia de Bienes del Estado posibilitó la subasta de otras 78 hectáreas de tierras nacionales dentro del distrito, a través de transferencias de suelo y acuerdos urbanísticos entre ambas jurisdicciones.
Para sorpresa de unes poques, el informe también aclara que la mayoría de los terrenos fueron utilizados para desarrollos inmobiliarios de lujo. Teniendo en cuenta que el tamaño promedio de los hogares es de 2,4 integrantes -según indica el Censo-, en la superficie vendida se podrían haber construido viviendas para 86.275 personas. O si tomamos el tamaño promedio de los hogares en villas, que fue en 2019 de 4,5 integrantes, se podrían haber construido viviendas para 161.766 personas. También, se podría haber aumentado un 40% el espacio verde, lo que nos acercaría a que se cumplan los 15 metros de espacio verde por habitante que recomienda la Organización Mundial de la Salud, actualmente solo se cuenta con cuatro metros cuadrados de espacio verde por persona.
La Ciudad tiene hace 70 años la misma población, pero el déficit habitacional se duplicó por la construcción de la especulación inmobiliaria, y por el otro lado, por el crecimiento de 10 puntos de la cantidad de personas que alquila en las villas.
El dejar de ser funcional a los grandes imperios inmobiliarios es un gran paso, y que la agenda política comience a entablar conversaciones con la ambiental, es lo que piden diferentes sectores de la sociedad que entienden al ambiente como parte fundamental de nuestro desarrollo como sociedad.
Tomar estas situaciones y analizarlas en conjunto es la mejor forma de denotar qué sucede por detrás y qué intereses entran en juego. Por más que el humo confunda y oculte nombres que la Justicia no llega a divisar, los hechos están y las políticas también. Ahora queda en manos de las distintas cámaras de senadores, diputados y legisladores levantar a la justicia ambiental como bandera o seguir llevándose la vida por delante por un par de billetes verdes.
Fuentes:
https://www.letrap.com.ar/nota/2020-10-8-13-17-0-pacto-larreta-lousteau-para-hacer-el-puerto-madero-pro
https://www.pagina12.com.ar/297786-costa-salguero-otro-predio-de-la-ciudad-que-pasa-a-manos-pri
